美國中產階層逃離大都市 房價瘋漲害了誰？

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　　美國大城市多年來以其特有的魅力吸引了不少人安家置業，但近年不斷攀升的房價搞得人精神越來越緊張。特別是中產階層，既沒有富人的雄厚財力，也缺乏窮人享受的優惠政策，被逼得要么改住小房子，要么越搬越遠，直至徹底逃離。

　　【逃離大都市】

　　黛安娜·布倫南在加利福尼亞州舊金山聯合學區教自閉癥兒童，原本在市中心租房，上下班很方便。但近來由于房租漲得猛，她覺得吃不消，百般無奈下決定跨過圣弗朗西斯科灣，在對岸的奧克蘭市找個價錢合適的公寓。

　　沒過多久，布倫南后悔了。原先看上的房子離單位太遠，乘坐公共交通每天通勤時間長達3個小時，即使買車也省不了多少時間。她在猶豫要不要換個城市工作。

　　如今在美國，像布倫南這樣的人不在少數。由于住房成本節節上漲，越來越多的民眾已經、正在或考慮逃離大都市。以舊金山為例，人口普查數字顯示，房屋價格中位數眼下漲到76.57萬美元，十倍于當地家庭收入中位數。截至三月，一居室月租中位數為3590美元，這對普通家庭來說意味著每年半數收入要貢獻給房租。

　　與之對應，2006年至2012年，美國十大最富裕都市中半數城市中產階層家庭扣除住房成本后實際收入低于全國平均水平。

　　如此看來，中產階層選擇逃離大都市在情理之中。根據美國人口普查局數字，在舊金山、紐約州的紐約市、馬薩諸塞州的波士頓、華盛頓州的西雅圖等大城市，低收入家庭和高收入家庭數量近兩年均在上升，而中等收入人群卻不斷下降。

　　“我們現在看到大批家庭和單身族們僅僅是因為應付不了越來越高的住房成本而離開（大城市），”非營利組織、住房開發商聯盟“社區住房組織委員會”負責人彼得·科恩說，“這樣的遷移具有明顯階層特征。”

　　【“夾心層”的糾結】

　　美國社會對于階層的劃分從來沒有統一標準。《基督教科學箴言報》根據人口普查數字，將年收入4.5萬美元至10萬美元的家庭劃分為中產階層，結果發現，都市高漲的房價壓力下，這部分人群受到的影響最大。

　　一般而言，貧困家庭有條件享受相關政府福利和住房補助，雖然申請程序有時繁瑣、拿到住房鑰匙可能要等上個把年頭，但總歸有個盼頭。而對于不差錢的富人，房價多少不會嚴重影響到生活品質。可夾在中間的中產者，如公務員、教師、警察等，就比較糾結了：房價這么高，我們撤離的話，生活成本是降下來了，但工作發展和子女受教育機會可能會打折扣；堅守的話，就得換個小房子或搬得遠些，生活質量連帶會下降。

　　波士頓市急救中心工資管理部門一名員工向記者訴苦：她甚至沒辦法換個便宜點的房子住，因為按照當地規定，市政工作人員住所不得超出波士頓邊界，可在市內房租高企的情況下押一付二的方式確實難以承擔，而自己收入水平又不符合政府補助條件，“我真不知道該怎么辦”。

　　“在學校、市政廳、社區、街道和社會福利行業，我們都能發現類似的工作人員，”服務行業雇員國際工會新英格蘭地區分會法律總顧問主管珍妮弗·斯普林格說，“這些人處境肯定不容易。”

　　專家指出，高居不下的住房成本對中產者的影響可能超乎想象。研究顯示，頻繁搬家或居住空間擁擠會拖累子女在校表現，而找房子、還房貸、交房租和通勤時間過長等現實造成的壓力甚至會導致身體健康出現問題。

　　“去哪兒住？怎么解決溫飽？如何交上水電費？……種種問題都要人們不得不做出艱難決定，同時衍生出一系列不確定因素和壓力，”北加利福尼亞州非營利住房協會主管埃米·菲什曼說，“一旦被趕出去，你缺失的不僅僅是住房，還有你的社會網絡、得以獲取資助的體系乃至生活前景。”

　　【房價為什么這么高？】

　　都市房價為何漲得這么厲害？原因似乎很簡單：供不應求。

　　最近十年，隨著信息技術、高科技技術、醫療技術等行業的發展，美國大城市再次成為民眾眼中的香餑餑，那里意味著前途光明的職業、多元開放的文化、富有情調的餐廳酒店、更高品質的生活。年輕人渴望在大城市謀求更好發展，空巢老人則喜歡都市內形形色色的博物館和別具風味的餐飲。

　　但城市用地有限推升地塊市價，各級政府又對開放房地產設置種種限制，住房裝修水平的普遍提升也在推著成本蹭蹭蹭地往上漲……如此種種因素，讓開放商很難蓋出足夠多的樓房滿足市場需求。

　　以波士頓為例。根據東北大學公共政策和城市事務專業教授巴里·布盧斯通的調查報告，普通家庭住房面積按1600平方英尺（約148平方米）計算，當地建筑成本約為43.8萬美元。這么高的價錢意味著2010年至2014年間，整個大波士頓地區雖然增加了6.7萬戶家庭，但新增住房僅有1.5萬套。

　　舊金山同期情況類似。帕拉岡房地產集團估算，舊金山地區5年內增加了4.7萬戶家庭，但住房僅增加1.2萬套。

　　“人口變化助漲了（房產）需求，”布盧斯通說，“但我們滿足不了這樣的需求，因為生產成本實在太高了。”

　　【高房價害了誰？】

　　不少專家認為，都市房價的不斷上漲，不僅將工薪階層和中產階層擠出大城市、甚至拉進貧困人群，同時還加劇城市貧富差距，長此以往將從經濟、人才、文化等方面削弱城市的魅力所在。

　　布盧斯通說，本身在貧富分化背景下，富人有的是錢買房置業，窮人則有條件等待政府補貼，“苦的是夾在中間的人”，眼下不斷攀升的房價又進一步加劇這種分化，結果會損傷城市的多元化，“只剩下富人和窮人的城市不是我想住的城市”。

　　科恩則擔心，舊金山正走向這樣的道路。他眼中的舊金山原是座包容的城市，沒有工作的詩人、尋求認同的怪咖、放蕩不羈的藝人……都可以在這里立足。“他們和我們一同搭建龐大的社會結構，但現在他們都被趕走了”。

　　知名政策研究機構布魯金斯學會研究發現，2014年波士頓最富裕人群收入是最低收入人群的將近18倍，差距之大居全國之首。舊金山貧富差距也很明顯，富人群體收入是最貧困人口的14.5倍，導致當地基尼系數之高堪比盧旺達等較落后的發展中國家。

　　基尼系數是國際上綜合考察居民內部財富分配差異狀況的一個重要分析指標，數值介于0到1之間，越大意味著財富分配越不平均。國際上通常把0．4作為貧富差距的警戒線。

　　【住房難題怎么解？】

　　要想破解中產階層的住房難題，并非易事。但布盧斯通認為，困難并不意味著不可能。只要動員包括政府、工會、非營利組織、開發商和居民在內的各種群體，“從解決一個個小問題開始”，總體將有助于緩解當下困局。

　　在紐約市，市長比爾·德布拉西奧在推動政府通過規劃，計劃在未來十年建筑20萬套能讓中產者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市區域規劃，委托企業為中低收入家庭蓋樓，放寬對住宅建設密度和高度要求等。雖然《紐約雜志》周刊對這一計劃持懷疑態度，稱其“不完美”，但不少工會組織和商貿團體支持市長。

　　無獨有偶。波士頓市長馬蒂·沃爾什也將為工薪階層增加住宅列為本屆政府要務。按照他的設想，到2030年，全市將為中低收入人群增加5.3萬套住房。

　　舊金山則計劃向首次買房者提供貸款和抵押補助，為教師提供專門保障。為解決高房價逼走大量教師、造成師資短缺的現狀，市政府定于5月重啟“鄰家有教師”項目，保證當地教師首次置業能獲得最多2萬美元資助。

　　部分組織則跨越市縣界限，共同解決住房難題。西雅圖地區部分政府、非營利組織和社會投資企業著手推動“地區公平發展啟動基金”，致力于向在西雅圖市內工作、讀書但跨市居住的低收入人群和工薪階層提供早期購房融資，幫助他們在通勤線路沿線購買價格合適的住房。

　　部分私人企業也開始行動。房地產投資企業“特納沖擊資本”去年聯手花旗集團旗下負責社區開發的借貸機構“花旗社區資本”、密歇根大學捐贈基金會和洛克菲勒兄弟基金會，共同創建投資基金購置、管理價值10億美元的普通公寓房，以較低價格出租給中低收入家庭。他們不打算靠租金獲取財務收益，而是計劃投資其他社會事務盈利。

　　“眼下是時候（在居民住房問題上）共同投資了，”城市研究所都市住房和社區政策中心主任羅爾·彭達利說，“我們需要圍繞如何重獲城市價值再多一點創造力。”

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