5月一二線城市土地市場成交量進(jìn)入低谷

　　2018年5月，地方城市進(jìn)入土地政策發(fā)布密集期，一二線城市的土地成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續(xù)上行。整體來看，土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)上升，土地成交的溢價率也回到高點(diǎn)，但受成交結(jié)構(gòu)變動影響，成交樓板價跌至兩年以來最低點(diǎn)。

　　6月9日，克而瑞地產(chǎn)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，5月土地市場供應(yīng)小幅回升，全國330城市經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積回升至18661萬平方米，環(huán)比上漲19%，但與去年同期對比來看，供應(yīng)面積下跌8%。另一方面，本月供應(yīng)地塊2980宗，環(huán)比上升14%，同比則下降11%。

　　綜合前5月數(shù)據(jù)來看，土地市場呈現(xiàn)成交“大小月”的走勢，4月份市場走低后，5月成交規(guī)模同環(huán)比均表現(xiàn)為上漲，年內(nèi)1、3、5月份的成交規(guī)模相對較高，2、4月的成交則處于低位。

　　值得一提的是，從本月土地市場表現(xiàn)來看，整體進(jìn)入“量漲價跌”的運(yùn)行狀態(tài)，主要原因在于一二線城市的土地成交大幅降低，基本上進(jìn)入“無地可拍”的局面，土地成交頻繁遇冷，底價成交的地塊激增。

　　克而瑞地產(chǎn)研究院分析人士認(rèn)為，一二線城市地塊遇冷的主要原因包括：出讓土地性質(zhì)多為商辦地塊，且對自持比例要求較高，出讓土地位置相對偏遠(yuǎn)等。此外廈門、成都、天津均有地塊由于無人報價而流拍。三四線城市的土地成交量持續(xù)走高。

　　溢價率方面，5月份整體溢價率為37%，環(huán)比大漲14.7個百分點(diǎn)，溢價率在低位運(yùn)行了7個月以后首次重新回到30%以上，并且達(dá)到12個月以來第二高點(diǎn)。

　　分城市看，一線城市在成交量極度縮小的情況下，僅有1宗地不是底價成交，平均溢價率低至1.3%，環(huán)比上月減少了5.6個百分點(diǎn)，創(chuàng)一線城市成交溢價率新低；二線城市和三四線城市溢價率分別環(huán)比上升了11.7個百分點(diǎn)和13.1個百分點(diǎn)，本月的平均成交溢價率為27.8%和42.5%，本月二線城市長沙、成都、合肥等相對地價不高的城市有較多土地出讓，郊縣成交的土地中不乏高溢價地塊。

　　二線城市本月平均溢價率為27%，環(huán)比上月增加了10.8個百分點(diǎn)。分析人士指出，一方面是受少量熱點(diǎn)地塊的帶動，但主要原因仍在于二線城市出讓的地塊更多的位于偏遠(yuǎn)郊縣，掛牌價較低，這些區(qū)域由于土地價值尚未被深挖，掛牌價較低且暫無最高限價的要求。

　　整體來看，2018年5月，地方政府發(fā)布政策頻率顯著提高。南京、深圳等城市均在月內(nèi)發(fā)布了土地供應(yīng)計劃，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)，深圳更是明確提出保障性住房不得低于年度住宅建設(shè)總量的60%。22日，廈門表態(tài)要多渠道增加租賃住房供應(yīng)，并積極盤活存量房屋用于租賃。25日，大連出臺土拍新規(guī)，要求擴(kuò)大租賃住房配建比例最高至30%，土地溢價率最高上限設(shè)定為70%。主要方向仍在提高土地的供應(yīng)量，抑制土地成本，確保土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。

　　對于下半年的土地市場走勢，克而瑞方面認(rèn)為，熱點(diǎn)城市將在控制地價的前提下，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地和租賃住房用地的供應(yīng)，一二線城市成交量會因此回升，不過溢價率還將維持低位。對于一二線城市的優(yōu)質(zhì)商辦地塊而言，在住宅用地投資機(jī)會減少的情況下，出于企業(yè)平衡區(qū)域投資的需要，未來或許會受到更多的關(guān)注。三四線城市方面，在企業(yè)規(guī)模競爭不斷激化的行業(yè)背景下，土地市場熱度會繼續(xù)保持，量價指標(biāo)也會持續(xù)一段時間的高位，對于房企而言應(yīng)當(dāng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

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