保險資金圍獵地產 房企險資雙向融合成趨勢

　　險資“圍獵”地產正呈愈演愈烈之勢。從股權購入到項目收購，從資金投入到聯合開發，保險資金正在以前所未有的速度和規模進入房地產行業。中國指數研究院發布報告顯示，購買重點城市成熟物業、參與房地產項目開發、投資房地產企業股權及資產證券化產品是險資投資房地產的主要途徑。

　　在經濟發達城市的核心區域購置大面積優質成熟辦公物業一直受到保險公司的青睞。7月底，SOHO中國宣布將旗下位于上海陸家嘴的項目SOHO世紀廣場整售于國華人壽保險，成交總額為32.97億元人民幣，折合單價達7.67萬元/平方米。

　　國華人壽董事長劉益謙日前在“潘談會：站在風口浪尖上”上透露，其購置SOHO世紀廣場是出于資產安全配置的考慮，以使保險資金具有長期穩定的回報。據其測算，該寫字樓的投資收益率或達4％。“固定資產投入是國華人壽資產配置的重要組成部分，投資規模約為400億元至500億元。提高持有不動產的比例，是從保險自身的收益角度和資產配置的穩定性角度來考慮的。”

　　由于政策原因，保險資金投資商品住宅市場的渠道一直受限。因此，險資一般通過持股上市房企間接投資住宅市場。記者近日在龍湖地產產品發布會上獲悉，該公司旗下豪宅系產品“龍湖天璞”將于近期入市，銷售單價為8萬元-10萬元／平方米，將板塊銷售均價提升了2倍-3倍。一位業內人士告訴記者，一線城市的住宅投資回報率普遍在15％以上，遠遠超過其他不動產。

　　此背景下，不少保險公司通過資本運作，以收購、債權和股權投資等方式介入地產。去年以來，險資在A股市場攻城略地，頻頻舉牌增持房企股權。平安、安邦、前海人壽等險企大舉買入龍頭房企股票，如安邦保險斥資78億港元成為入股遠洋地產，成為第二大股東；“寶能系”旗下前海人壽成為奪取萬科第一大股東的“馬前卒”，中國人壽、天安財保入股格力地產，保利地產、華僑城、金融街、金地集團等標桿房企的背后也出現了險資大股東……

　　克而瑞研究中心統計顯示，目前，險資舉牌A股上市房企已達54家，如果算上碧桂園、朗詩等香港上市公司，險資舉牌的地產股超過60家。

　　SOHO中國董事長潘石屹亦在“潘談會”上表示，無論對于房地產公司，還是對于保險公司而言，不動產投資是較好的抵御通貨膨脹的方式。“四年前，SOHO中國已開始轉型，從銷售資產模式為主轉變為持有出租物業為主。目前，我們在北京和上海擁有的辦公樓面積約為170萬平方米，核心的資產必須留著。”

　　戴德梁行北中國區投資及顧問服務部主管劉兵認為：“房企和險資的雙向融合將成未來趨勢。保險行業龐大的資金沉淀及較低的融資成本將使房地產企業提高資金使用效率、優化投資收益。保險公司則可通過增加持有不動產資產價值，來支持其償付能力和評價指標。